Le Prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire est garanti par la maison ou l’appartement que vous achetez. Il s’agit d’un prêt immobilier qui est consenti en principe par les banques, mais également les compagnies d’assurances. Ainsi la banque ou assurance détient la cédule hypothécaire, lui donnant en partie un titre de propriété sur votre bien immobilier. En principe les établissements de crédit ne vous prêtent que 80% de la valeur de votre bien. Aujourd’hui il n’y a plus qu’un seul rang d’hypothèque, mais les banques tiennent toujours en compte leur risque en vous demandant d’amortir au moins 15% de celle-ci, jusqu’à l’âge de la retraite, voire notre information ci-dessous.

Exemple de calcul : achat d’un appartement en PPE, technique de calculation

Calcul des charges théoriques/ratio de risques pour obtenir un crédit hypothécaire

Le créancier hypothécaire (banque ou assurance) va calculer les charges en tenant compte du taux d’intérêt moyen que nous avons eu ces 30 dernières années, en principe celui-ci varie entre 4 et 5%. Le taux de 5% est celui qui est utilisé le plus souvent. Il faut le multiplier par le crédit hypothécaire total, auquel s’ajoute un amortissement de 1% (sauf pour certaines banques qui ne prennent pas en compte celui-ci, si vous amenez 35% de fonds propres). Ensuite, il faut ajouter les charges théoriques d’entretien qui sont de 1% du prix de l’objet. Le montant total ne doit pas dépasser 33% des revenus bruts du couple.

Attention, certains établissements prennent le revenu brut de monsieur et le revenu net de madame, voire même le 50% du revenu net de madame. Si le client dépasse ce ratio théorique et même si les charges futures de propriétaire s’avèrent moins élevées que celles du client comme locataire, il ne pourra pas trouver de crédit, à moins que les revenus soient appelés à augmenter rapidement et dans ce cas, l’établissement de crédit pourrait faire un geste. Attention aux périodes de chômage et aux périodes d’essai. En général un engagement définitif est nécessaire. Les bonus sont généralement pris en compte s’ils sont réguliers 3 années de suite. Ce qui n’est pas le cas de tous les établissements de crédit.

Taux d’intérêts

Plusieurs taux sont à votre disposition : taux variable, taux fixes, annuités constantes, portfolio, taux protégés à la hausse, taux qui comprennent plusieurs tranches de durées différentes, taux Libor, taux avec bonus famille, taux avec rabais Minergie, taux crédit de construction (intérêts intercalaires)